賃貸住宅でエアコンの新規設置や交換を行う場合に「誰がその費用を負担するのか」、「コンセントの確保や穴あけは必要なのか」、「どのように進めたら良いのか」といった疑問点を入居者の視点から分かりやすく解説します。
賃貸住宅におけるエアコンの所有権と費用負担とは？
エアコンが最初から取り付けられている場合とそうでない場合で、入居者(賃借人)の費用負担は大きく変わります。
賃貸契約の内容によって異なる場合もありますが、一般的な賃貸住宅のエアコンに関する取扱いは以下の通りです。
| 入居時にエアコンがある | 入居時にエアコンがない | |
|---|---|---|
  ワンルームなど単身者向けの物件に多い |
 ファミリー向けの物件に多い |
|
| 所有権 |
 大家 賃貸住宅に備え付けられているエアコンは貸主の大家(賃貸オーナー)に所有権がある |
 賃借人 エアコンは借主が設置費用を負担して取り付ける |
| 故障時 |
 管理会社 管理会社に修理の手配を依頼する |
 賃借人 借主自身で修理手配を行い、費用も負担する |
| 退去時 |
 管理会社 退去時のチェックで故障や不具合がなければ借主の費用負担はない |
 業者 退去時は借主負担で業者を手配してエアコンを撤去(原状回復)する |
賃貸住宅で修理・交換を行う場合の注意点
入居時にエアコンがあるかどうか、言い換えると「所有権が大家にあるか入居者にあるか」で修理や交換の流れが異なります。ここではケースごとに注意するべきポイントを解説します。
最初から取り付けられているエアコンは賃貸住宅の付帯設備のため、貸主の大家さん(賃貸オーナー)に所有権があります。エアコンの修理・交換費用も大家が負担するのが一般的ですが、契約書の内容によっては入居者(賃借人)が負担する場合もあるため注意が必要です。賃貸借契約書の「修繕義務の範囲」が誰になっているかご確認ください。
| 賃貸借契約書の条項 | 大家(オーナー) | 賃借人(入居者) |
|---|---|---|
|
1 賃貸借契約書の「付帯設備」の条項にエアコンが含まれている |
大家が費用負担 |
|
|
2 賃貸借契約書の「修繕義務の範囲」の条項に賃借人が負担すると明記されている |
|
入居者が費用負担 |
1
賃貸借契約書で大家さんが費用負担する場合
必ず管理会社へ連絡する
エアコンの修理や交換が必要な際は管理会社に連絡
入居者が大家の許可なく業者を手配するのはNG
エアコンの所有権は大家さんにあるため、入居者が勝手に修理や交換することはできません。管理会社にエアコンの不具合を伝え、手配してもらってください。大家の許可なく勝手に修理や交換をした場合、費用を負担してもらえないなどのトラブルに発展する可能性があります。
過失がある場合の修理費は入居者負担になる場合がある
賃貸借契約書の修理費負担が大家にあったとしても、民法上の「善管注意義務違反」に該当する場合は入居者に請求されることがあります。
具体的な例として「市販の洗浄剤で室内機をクリーニングしたら壊れた」、「室外機に乗って凹ました」など入居者自身による故意または過失があるケースで適用されます。
2
賃貸借契約書で入居者が費用負担する場合
必ず管理会社へ連絡する
エアコンの修理や交換が必要な際は管理会社に連絡
入居者が大家の許可なく業者を手配するのはNG
退去時の取り外しなど原状回復の範囲を確認
入居者が費用を負担する場合であっても必ず管理会社の許可が必要です。特に交換する場合はマンションやアパートの規約の範囲内で工事を依頼しなければなりません。退去時にエアコン取り外しや修繕費などがかかるかなどもあらかじめ確認しておくと安心です。
自費で修理する場合
使用中のエアコンメーカーに問い合わせる
修理可否とおよその修理費を確認
10年以上前のものは修理不可の場合も
自費で交換する場合
管理会社に交換の許可を取る
許可される工事範囲を確認する
退去時のエアコン取り外し、修繕費の確認
修理はエアコンの製造元メーカーのメンテナンス窓口に問い合わせて手配します。不具合や故障が生じたエアコンのメーカーを確認してお問い合わせください。なお製造年月から10年以上経過している場合は部品ストックがなく修理対応不可となる場合もありますのでこの場合は交換をご検討ください。
交換の場合は必ず管理会社に許可を取ってください。エアコンを取り付ける際の注意点（外壁にビス打ちを必要とする化粧カバーを取り付けるは禁止など）を確認し、許可された範囲の工事を業者に依頼します。
1
管理会社の許可と設置場所を確認する
室内機を固定するためにネジ穴を開けるなど家の壁に傷をつける作業が発生するため、賃貸住宅への新規取り付けは、管理会社(大家さん)の許可が必要です。
設置場所についても規約で決められている場合がありますのであらかじめご確認ください。また許可なく勝手に取り付けると退去時に原状回復として大きな費用を請求される可能性があるためご注意ください。
2
エアコンが設置できる条件を確認する
部屋に専用の穴がない場合
壁の穴あけ
スペースがない場合
特殊な設置
(壁掛、天吊りなど)
コンセントがない場合
コンセントを新規設置
エアコンを設置するには「配管用の穴(スリーブ穴)」、「室外機の設置場所」、「専用コンセント」の確保が必須です。これらが部屋にない場合は壁の穴あけ工事や室外機のスペースを確保するために追加工事が必要となります。管理会社の許可はもちろん、追加の工事費が発生します。
また一戸建ては後から確保することが比較的容易ですが、マンションでは難しい場合があります。特に築年数が経過している物件は注意が必要となるので、部屋を借りる前に確認しておくことをおすすめします。
3
壁の穴あけは許可されないケースが多い？
エアコンの配管を通す「壁の穴あけ」は筋交いなどの構造物を傷つけない施工が求められます。建物の強度や気密性に関わる工事のため、大きなトラブルを避ける意味でも許可がおりにくいのが実情です。
特に新築・築浅物件で許可されるケースは多くありません。
壁に穴を開けることが出来ない場合の対処法
費用を安く抑えられる
壁掛エアコンを取り付けられる
窓の鍵がかけられなくなる
(ストッパーなどで別途固定)
費用を安く抑えられる
工事不要で設置できる
動作音が大きい
電気代が高い
壁に穴を開けられない場合は配管を通す「窓パネルを利用する」、または「窓エアコンを取り付ける」といった方法で対処ができます。ただし通常の壁掛けエアコンの取り付けとは異なるためデメリットもあります。
どちらも費用を安く抑えられるのは共通ですが、窓パネルは「エアコンを使用していない時も鍵をかけられない」、窓エアコンは「動作音が大きく、電気代が高い」といったデメリットがあります。
4
退去時にも費用がかかることを考慮する
入居者ご自身で取り付けたエアコンは退去時に現状回復の義務として取り外す必要があります。賃貸住宅に自己負担でエアコンを備え付けるかどうかは、これらの費用のことも踏まえてご判断ください。
引っ越し先に移設しない場合は処分する
エアコンは家電リサイクル法の対象商品のため、不要となったエアコンを処分する際はエアコン工事業者にご依頼ください。大家さんとの交渉によっては残置物として中古エアコンをそのままにして退去できることもありますが、買取請求することは原則できません。
引っ越し先に移設しない場合は取り外した後の処分費も考慮する必要があります。
賃貸で部屋を借りる前の注意点
1
賃貸借契約書を確認する
エアコンが取り付けられている場合は、修繕が必要になった際、誰が費用負担するのかを賃貸借契約書でご確認ください。
取り付けられていない場合はエアコンの後付け設置にどんな制約があるのかを事前に把握しておくと安心です。
2
契約時に交渉する
取り付けられているエアコンが古い場合は交換を、無い場合は大家さん負担で取り付けてもらえるかなど、契約時に家賃を含めて交渉するのもひとつの手段です。
賃貸住宅のエアコンまとめ
賃貸住宅のエアコンは物件の付帯設備であるほうが入居者の費用負担も少なくなるのが一般的です。
賃貸借契約書から付帯設備かどうかを確認できますが、エアコンが部屋にない場合は設置場所や取り付けの条件などをあらかじめ管理会社に確認しておくとスムーズです。
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