確定申告前は多くの大家さんにとって、経費計上を考える重要なタイミングです。その中でも賃貸物件の住宅設備交換は、課税所得を減らすための効果的な手段となる可能性があります。本記事では、短期間で可能な部分的な設備交換や後付け設備の導入について詳しく解説します。

2024年分(令和6年分)の確定申告の相談及び申告書の受付は、2025年2月17日(月)～3月17日(月)までとなっています。

確定申告直前は窓口が混みあうほか、年度末で多忙になりがちですので、交換後の設備の選定や工事日程の調整などをふまえると、1月～2月のなるべく早めの段階で動き出しておくことをおすすめします。

給湯器

確定申告で住宅設備交換費用を経費計上するポイント

賃貸物件の管理には、収益を上げるために必要な経費が発生します。住宅設備の交換費用も経費として計上できる場合が多く、これにより課税所得を減らすことができます。

ただし、高額な設備交換（例：20万円以上）は減価償却資産として扱われます。

減価償却資産に該当するかのチェック

税務上、「設備費用」と「工事費」は合算して判断します。つまり、設備単体の価格ではなく、工事費用を含めた総額が20万円以上であるかどうかが基準になる点に注意が必要です。

交換費用が20万円以上かかった場合

設備費＋工事費の合計が20万円以上になると「減価償却資産」として扱われるので、複数年にわたって少しずつ経費化していく形になります。
減価償却の計算は、その設備の「耐用年数」に基づいて行われます（例：トイレの耐用年数は15年）。
毎年、全額の一部ずつを経費にするので、節税効果は長期的に分散されます。

交換費用が20万円未満の場合

設備費＋工事費の合計が20万円未満の場合や、「修繕費」に該当するものは、その年の経費として即時計上が可能です。
短期的な節税対策としては、この「即時経費計上」が効果的です。

申請期日までに施工・支払いが完了できるか

確定申告の締切までに工事を完了し、支払いを済ませておく必要があります。2024年分(令和6年分)の確定申告の相談及び申告書の受付は、2025年2月17日(月)～3月17日(月)までとなっています。

商品選定～注文、工事日のスケジュール調整のプロセスや申告書類の準備を考えると、2月中か遅くとも3月頭までには工事を完了できていると安心です。

短期間での工事完了が可能な住宅設備

システムキッチンや浴室のフルリフォームとなると、時間もお金も膨大にかかるため、確定申告に間に合わせるためには前もって余裕をもったスケジュールを引いておかなくてはなりません。
しかし、住宅設備の部分的な交換であれば、工事自体は数時間～1日以内で完了します。また、よほどハイグレードな設備でない限り、設備本体と工事費を足しても20万円未満で収まることがほとんどです。

短工期で交換できる賃貸物件の住宅設備一例

  • ガスコンロ
  • IHクッキングヒーター
  • レンジフード
  • 食洗機
  • 蛇口
  • トイレ
  • ウォシュレット
  • 浴室乾燥機
  • エアコン
  • 給湯器

住宅設備の寿命は一般に10年

どの住宅設備も、メーカーの基準では一般に10年が寿命とされています。設置から10年以上経過している住宅設備が備えられている物件を管理している大家さん・物件オーナーの方は、交換を検討するタイミングにきているといえます。

エアコンや給湯器は特に重要

どの住宅設備が壊れても不便であることに変わりはありませんが、夏場に冷房が使えない、冬に暖房が使えない・お湯が出ないとなると、使えない期間の入居者の不満や苦労はかなり大きなものになります。

修理・交換までの期間が長期化すると、使えなかった期間の賃料返還を交渉される可能性もあります。
使用が活発化する夏・冬は、工事ニーズが高まる時期でもあるため、故障を訴えられてからでは工事のスケジュールがすぐに組めないリスクもあります。
管理物件のエアコンや給湯器が、設置から10年以上経過している場合には、予防的交換をご検討ください。

レンジフード

後付け設備で物件の価値をアップ

賃貸物件で後付け可能な設備を導入することで、競争力を高めることもできます。特に以下の設備は、近年入居者からの需要が増加しています。
導入することで、近隣の物件との差別化や賃料アップ、空室リスク低減の可能性が期待できます。

1. 食器洗い機

  • 工事所要時間：２～３時間程度
  • メリット：忙しい単身者や共働き世帯にアピールできます。

ドイツやアメリカでは食洗機の普及率が約70%から80%に達している一方、日本では普及率が約30%前後と、欧米に比べて低い水準にとどまっています。
キッチンのスペースが限られていることや、食器洗いを手作業で行う文化が根強く残っていることが、普及の遅れにつながっていると考えられますが、入居者からのニーズは今後も高まっていくことが予想されます。

2. ウォシュレット（温水洗浄便座）

  • 工事所要時間：１～２時間
  • メリット：快適性を重視する入居者に喜ばれる設備です。

ウォシュレット（温水洗浄便座）は、多くの物件検索サイトの絞り込み検索の項目にも入っており、入居者が賃貸物件を探すときに非常に重視される住宅設備です。
管理している物件が足切りされないためにも、前向きに導入を検討したい設備といえます。

補助金を活用してお得に交換

省エネに優れた商品を選べば、政府や自治体の補助金を活用してお得に交換できる場合があります。交換を検討する際には、物件が属する自治体の補助金施策について事前に確認しておくことをおすすめします。

業者選定のポイント

住宅設備の交換工事を行う際は、短期間で対応可能で、かつ施工技術が高い信頼できる業者を選ぶことが重要です。最近では、インターネットで依頼が完結する業者が増えており、手軽に信頼できる業者を見つけることができます。

ネット業者を利用するメリット

  • 時間短縮: 写真を利用したネット見積りであれば、現地調査の手間を省きスピーディーに進められます。
  • 透明な料金体系: 公式サイトで費用が明確に表示されている業者が多く、予算計画を立てやすい点が魅力です。
  • レビューの活用: 利用者の口コミや評価を事前に確認できるため、信頼性の高い業者を選びやすくなります。

特に、10年以上経過している住宅設備は老朽化のリスクが高まり、修理コストがかさむ可能性があります。確定申告前のタイミングを活用し、早めの交換を検討することで節税効果を得つつ、入居者に安心感を提供できます。

まとめ

確定申告前に賃貸物件の住宅設備交換を行うことで、部分的な交換や後付け設備の導入であれば、短期間で対応できるうえに、入居者満足度を高め、節税効果を得ながら物件の競争力を高めることが可能です。賃料の増加や空室リスクの軽減も期待できます。
特に、短期間で実施可能な設備交換（ガスコンロ、タンクレストイレ、給湯器、エアコンなど）や後付け設備（食器洗い機、浴室乾燥機、ウォシュレット便座）は、申告期限に間に合わせすいのでおすすめです。

税務リスクを避けるためには計画的に進めることが重要となります。信頼できる業者を選ぶことで、迅速で透明な料金体系のもと、効果的な設備交換が可能です。
築10年以上の物件を管理している方や、前回の設備入れ替えから10年以上経過している物件の大家さんは、ぜひ確定申告前に住宅設備の交換を検討してみてください。

給湯器
ウォシュレット